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[億歐導讀]在中國長租公寓市場興起時，美國長租公寓已經走過10多年的發展歷程，形成了一整套穩健的行業良性發展機制與商業模式。中國可以從中學習什麼經驗？圖片來自“123rf.com.cn”2018年3月5日，國務院總理李克強作政府工作報告指出：“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，同時指明了住房租賃市場的發展方向。政策利好形勢下，長租公寓行業迎來新的發展機遇。然而，中國長租公寓市場看似火熱，依然存在機構化程度低、金融化運作少、專業化服務低的發展瓶頸。因此，“三化”將成為未來長租公寓市場發展的必然趨勢。中國長租公寓市場發展潛力巨大住房租賃市場的快速發展，有著扎實基礎。一方面當前中國一線城市的租賃人口尚未超過40%，遠低于國際大都市的租房人口比重，其市場發展潛力巨大；另一方面隨著城市化進程加大，流動人口居住問題日益凸現，不少小業主出租房屋設施設備不齊全、房型過大、租金過高等問題容易觸發群居等安全隱患，令中國住房租賃市場急需引入一大批專業租房運營管理機構，通過專業化服務提供更優質的租房服務，擴大整個住房租賃市場發展空間。國開聯預測，未來3-4年時間內，中國長租公寓市場將迎來巨大發展空間，機構管理的租賃房間數量的年均復合增長率高達40~50%。巨大的市場發展空間，驅使近年越來越多房地產企業與金融機構紛紛涉足長租公寓項目投資建設。然而，長租公寓市場迅猛發展同時，如何兼顧社會效益與經濟效應，進而構建長租公寓良好發展的長效機制，各個市場參與者依然在摸著石頭過河。在國開聯看來，借鑒歐美長租公寓發展歷程，一個具備良好發展趨勢的長租公寓市場，必須具備機構化、專業化、金融化三大基因。美國長租公寓市場良性快速發展的秘密在中國長租公寓市場興起時，美國長租公寓已經走過10多年的發展歷程。值得注意的是，過去10多年美國長租公寓REITs創造了年均約9%回報率，甚至高于當地房地產開發銷售的收益回報，形成了一整套穩健的行業良性發展機制與商業模式。國開聯認為，美國長租公寓REITs回報率之所以如此高，主要得益于美國長租公寓市場秉承機構化、專業化、金融化相結合的發展模式。以美國首家上市的長租公寓REITs管理機構EQR為例，這家機構始終致力于為用戶提供高品質的住宅租賃服務，目前EQR擁有約302個物業，共有約77498個長租公寓房間。其取得的成就恰恰得益于機構化、專業化、金融化相結合的發展模式。通過機構化運營，EQR總能獲得美國產業園區云集的城市、大學聚集區附近的優質地段投資建設長租公寓，吸引大量職工與大學生入駐租房，將空置率保持在很低位置；專業化服務在滿足職工與大學生的個性化租房服務同時，很大程度打造了市場良好口碑。金融化具體表現在EQR運作旗下長租公寓項目通過REITs、資產證券化等方式獲得大量資金，為業務可持續壯大奠定資金基礎。EQR的發展歷程與運營模式選擇，其實給中國長租公寓良性發展帶來不小的啟示。機構化、專業化、金融化的中國征途中國租房市場規模突破萬億大關，但機構管理比例占比不到10%，較美國機構化管理占比70%存在不小的差距，這也是租房市場虛假房源、缺乏保障、服務意識差等痛點難以徹底解決的根源之一。因此，長租公寓市場機構化、專業化與金融化是必然趨勢。不過，要做到“三化”絕非易事。機構化運營絕非一家機構“通吃”產業鏈各個環節，而是不同市場參與者攜手組成利益共同體，拿出各自的優質資源進行整合優化，構建長期穩健的良性發展業務模式。專業化不僅要求長租公寓運營管理機構提供專業的租房服務，還包括金融機構能根據項目長期商業化運營目標，設定合理的低成本融資與資金使用安排規劃，最大限度提升項目的經濟效應與社會效益。金融化，即長租公寓市場的發展需要金融機構的深度參與，通過資產證券化、REITS等多渠道資本運作手段幫助機構獲得更多低融資成本資金，從而幫助長租公寓運營管理機構業務規模持續做大做強、進一步降低運營成本創造更高回報率。正是意識到機構化、專業化、金融化的巨大價值。目前，國內具有一定規模的不動產投資公司已開始積極開展有益的探索。可以預見的是，隨著中國長租公寓市場逐步實現機構化、專業化與金融化，長租公寓的一些行業痛點將迎刃而解，進而創造經濟效應與社會效益的雙豐收。億歐“2018全球AI領袖峰會——智能+新服務”峰會將于6月14日下午13：00在上海舉辦，這場活動將聚焦討論服務生活領域的B端服務商，聊聊他們是如何用人工智能等新技術創造更多服務形態，中國領軍企業和投資人們關于人工智能、智能營銷、軟件創新、小程序等風口話題將展開深刻討論。業務等待升級還沒找到辦法？采購服務不知選哪家？項目好但缺投資人？這場通通滿足你：點擊鏈接：http:dwz.cn7GxPSJ（咨詢請添加微信：18389559886）

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